□文/图 本报记者 毛锴彦
曾几何时,由于物业公司在某些方面的服务不到位，导致业主拒交物业费，而收不上物业费的物业公司运转困难，服务更加不到位……最终的结果是——业主和物业公司各执一词、争执不下，小区的环境和秩序也越来越差，便形成了一个困扰着许多小区物业管理的怪圈。
记者从新颁布的《内蒙古自治区物业管理条例》中发现，在提升物业管理层级、明确物业服务标准的法定地位、制裁失信行为等多个方面，新条例都有了明确的规定。一个小区该如何规范地聘请物业公司、合法地成立业主委员会，面对服务质量差又该如何投诉等一系列问题都是不少业主们最关心的，涉及物业管理的症结难题今后或将得到更好解决。
“多年的垃圾清理了，恼人的小广告不见了，自从城市环境综合整治和引入新物业公司以来，我们小区发生了翻天覆地的变化，真是看着就舒心！”11月2日，说起小区的变化,呼和浩特市玉泉区家兴小区的居民刘女士满面笑容。
记者走进呼市家兴小区看到，小区中心有一个大大的圆形花园，居民有的散步、有的在广场打球、健身，就连小区角落处别致的绿色风景都令人眼前一亮。小区每隔一段距离就摆放一个带盖的垃圾箱，为了保持小区的环境卫生，保洁人员随时巡查、清扫。小区单元楼道墙面洁白如新，玻璃、楼梯扶手都擦得干干净净。
杨先生是家兴小区的老居民，在他的印象中，从入住小区到现在10年间，环境从没有像现在这样好过。“刚开始，小区连水泥路都没有，院里垃圾遍地，环境卫生很差，居民没有地方停车，乱停乱放自然难免，更让人担心的是因为没有人管理，治安也比较差，居民家被盗的事情时有发生。现在好了，我们有人管了，还有24小时监控和保安巡查，关键是小区现在有人管了，新进入的物业公司先管理后收费，看着越来越美的小区，我们心里特别高兴。”杨先生说。
关于物业公司的选聘问题，记者了解到，前期物业管理可由开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业；业主如对原有物业服务企业不满意，则需要召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会提出申请，旗、县、区物业主管部门及街道办事处负责组织指导、监督，通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业。同时，在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的，可以筹备成立业主委员会。由20%以上的业主向所在地的街道办事处及辖区内的物业行业主管部门提出申请，由街道办事处组织、物业主管部门指导，选举产生业主委员会并在以上两个部门双备案。
2016年11月，呼和浩特市专门成立了负责全市物业管理及小区环境秩序管理的住宅小区环境秩序管理局，该局负责人介绍，新条例更好地畅通了市民诉求渠道，呼市就设立了12319城市管理热线和住宅小区环境秩序管理局投诉电话4613125，方便市民反映物业管理问题。如果物业企业不按照合同中约定履行职责，居民可以向所属区域的物业行政主管部门反映，由物业行政主管部门来监督、指导物业企业提高物业服务水平。有业主委员会的小区，由业主委员会监督物业企业按照物业服务合同履行。
呼市市民王女士认为：“小区里发生了什么紧急情况由谁负责、以及相关费用的使用情况、物业服务标准等等和居民有关的事项，小区成员都应该有知情权。”依据新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》第四章物业管理服务的第四十九条规定，物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话。（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；物业服务企业的权力和义务；电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；业主缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；其他应当公示的内容。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
针对住宅小区内私搭乱建、乱堆放杂物以及改变房屋用途等问题，新《条例》规定，禁止损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌，超荷载存放物品等17种行为。同时在法律责任里作出相应规定，明确要承担法律后果，即违反《条例》相应规定的，由旗县级以上人民政府物业行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以并处1000元以上1万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
内蒙古工业大学人文学院讲师吴斌认为，自治区新颁布的物业管理条例，核心是业主和公司双方责权利的约定和保障。对于物业服务企业，要加快推进物业服务行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。对于业主，借助各种媒介来宣传物业是商品的理念，引导业主树立花钱买服务的意识，对于恶意拖欠物业费的业主，一是业主委员会有义务督促业主交费，二是物业服务企业可以向司法机构用诉讼的方式追缴物业费，三是正在推进对于业主的失信联合惩戒机制。
观点
业主委员会如何“当家作主”？
□毛锴彦
小区服务管理离不开广大居民的参与，而代表广大业主权益的业主委员会，就是居民参与物业管理的平台和沟通物业公司的桥梁。小区管理机制的创新、公共资源的整合，都有赖于业委会不断推进小区自我管理自我服务。
首先，业委会产生后，要加强对业委会成员的业务培训，明确行为规则，业委会成员的基本信息应在一定范围内予以公布。探索建立合理的活动经费筹集制度和业委会成员津贴保障制度，以便更好地发挥业委会联系业主服务业主的作用。完善业主对业委会行为的监督机制，建立业委会定期报告制度。
同时，发挥业委会在小区物业管理中的主导作用。如由业委会出面，在物业“菜单式”服务机制中，依据业主需求，做好服务内容选择、议定收费价格、订立服务合同等职责，为业主在“优质高价”或“粗放低价”的市场服务取向中做好判断和选择。
行业主管部门应细化、量化物业管理服务标准，联合属地街道开展督办检查，实事求是地给物业管理“挑刺”，对发现的问题提出整改意见，督促整改。同时组织居民进行民主评比，组织专业人员进行专业评比，以促进物业管理水平的提高。
对于小区业主委员会的产生，社区要积极宣传，有效引导，通过制定《业主公约》，引导业主自我管理。要加强对物业公司的监督协调，在各方支持下，通过联席会议、专题协商、联合执法等形式，及时受理群众投诉、帮助解决小区内的不规范行为，努力营造良好的生活居住环境。
小区物业管理是城市化进程中不可忽视的民生问题和稳定问题。政府要加强引导扶持和协调，使之具备物业管理的基础条件；物业公司要强化服务质量，使业主满意；业主要真正理解、参与和配合物业管理，从而形成齐抓共管、共管共建的和谐社区局面。
