成也战争败也战争的房价波动

1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一样逃进租界。租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。

第一个房产牛市

鸦片战争前后，天地会衍生出一个分支——小刀会。公元1853年，小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”的旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。清朝政府调派军队围剿，被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，清军再次围剿，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。

为了使“大明国”这个新政权获得洋人支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，他向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择？租界。

上海租界按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是这时候战火烧身，哪还顾什么条约不条约？小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就人如潮涌，房子供不应求。英国商人看到了商机，开始大量建造住房，再高价出租给华人，从中牟取高额利润。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起。1853至1854年间，仅租界内现今广东路、福州路一带就冒出了800多幢如“违章建筑”般的木板房。这些房子租金高昂，但依旧供不应求。

上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。于是，英国领事开始吸引华人入住租界，甚至开始阻止中国人外流。有数据显示：从1853年初到1854年7月，租界内人口从500人上升到2万多人，猛增40倍。而在之后的1860至1862年间，租界的总人口攀升到了惊人的50万人。

小刀会占领上海不到两年，清朝政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭，上海恢复了和平，在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。

开发商被战争催生

上海租界的房产熊市并没有持续几年。1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一样逃进租界。这回去租界避难的不光是上海人，还有苏州人和南京人，粗略统计在10万人以上。难民去而复来，楼市死而复生，曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租了出去，租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。

当时法国驻上海领事描述了法租界的情形：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买。”

租界之内开发商林立。这些开发商不再建造小木屋，改建两三层的小楼，砖木结构，小小天井，一圈石头的门框，这就是后来闻名于中国近现代建筑史的“上海石库门”。

早先开发商只租不卖，后来他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。在我们中国，房地产开发这门生意出现得并不晚，古代中国的开发商，其最大特色就是只租不卖，多数为个体经营，在我看来，专业的开发商出现在太平天国起义以后，出现在1862年的上海租界，被战争所催生。

楼市崩盘

在暴利当头的时候，开发商很难看清楚未来的形势。事实上，在江南富人仍在源源不断地搬进租界的时候，太平天国已经危如累卵，战争即将结束的迹象已经显现，可是开发商们认为租界里的虚假繁荣还将一直持续下去，房价还将一直上涨，所以他们的开发规模也一直在扩张。

谁知在1864年，太平天国灭亡了，江南战事平息，影响租界安全属性的最大因素消除了，租界里的难民再次返回家园，供求回归平常，租界房屋租金在1865年年末一度下跌近50%。公共租界内8000余栋住房中，有近四分之一处于空置状态。

新建房屋再次空置，在建的房屋也纷纷停工，许多开发商破了产，从事土地投机的中国买办也血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现危机，11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。

表面上看，成也房产，败也房产；实质上，成也战争，败也战争。

（据《新民晚报》）