相比新房，二手房不仅价格低，交易方便，而且入住周期短，配套齐全，受到很多人的青睐。但是，二手房交易涉及到权属、大额资金交付等情况，在交易的同时也伴有很大的风险。 别让二手房“呆萌”的价格忽悠了

学区房风险

为孩子上学，马先生想购买学区房,中介公司业务员从网上找到一所重点小学以往的招生简章,马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了该房屋,可是后来他一打听,这套房子不属于招生简章上的划片学区房,就起诉到法院,要求中介公司赔偿差价损失,退还服务费。

法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,马先生所主张的差价损失无法支持。

马先生的案例不是个案,很多为了孩子上学购买二手学区房,但是,由于每年的学区划片会有变化,往往花了高价钱买的学区房,却实现不了孩子上学的愿望。

专业人士分析认为，如果双方当事人确实是要买卖学区房,那么在合同的补充条款中要特别注明“我要购买的是学区房,我的合同目的就是要学区房。”

如果没有实现这个合同目的的话,那么违约方就要付给守约方相应的违约责任。这样法院在裁判中也好有一个判断的依据。所以,买学区二手房,一定要提前核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况。

户口迁出风险

去年8月份,李先生从王女士手中购得一处二手房。依据合同约定,王女士应当在该房屋所有权转移之日起10日内,完成原有全部户口迁出手续,否则支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。结果房屋过户后,王女士以户口暂时无法落户为由,要求继续挂在李先生的户口上,给李先生和家人带来了烦扰。

专家认为,这和当初合同签订的内容有关系。严格来说,买这个房屋并不等于你一定要把你的户口迁到这个房屋,事实上,按照中央关于新型城镇化相关政策的要求,对于像北京、上海、深圳这样的超大城市,其户籍人口控制有明确的数量要求。

在这种情况下,没有合同约定,实际上又是给买房人的一种现实风险。在这种不清楚的情况下,需要在合同约定时将很多东西考虑进去。

寻找可信平台

在二手房的交易中,中介其实发挥了非常大的平台作用。为什么要通过中介买房而不是自己去打听,就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题,平台也应该发挥自身的作用。

因此明确中介的责任非常重要,他要负连带责任。比如二手房卖了以后,作为一个消费者,当时通过中介签了合同,双方都认可这是一个学区房,但最后不是,中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任,就应该承担责任。

所以应该抓住这两个环节,一是合同,二是第三方交易,即中介平台,才能够最后降低消费者的维权成本。

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购买二手房常见风险

1.遭遇假业主

这类风险在签约时应注意查看签约人提供的证件上的名字和产权证上登记的是否为同一人，鉴于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往当地建委查询。

2.产权为多人共有

这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场需提供同意出售证明及手写委托书。

3.房子有贷款

这类风险购房者要记住一点：不同意业主用你的钱去还房贷，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。很多纠纷都会在这里出现。

4.被查封的房子

签约前需协同业主到当地建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后，过户之前被查封的，在合同里应该写清楚，如果遇到法院查封，经纪公司应承担先行赔付责任。

5.不符合转让条件

按照国家有关法律的规定，有些房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房等。属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。