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引导社会资本参与老旧小区改造难在哪儿?

  □本报记者  李永桃

  墙体修缮、管网入墙……经过实施老旧小区改造,呼和浩特市赛罕区公交综合小区焕然一新。呼和浩特市公共资源交易服务平台发布信息显示,2023年大学西路街道公交综合小区等5个老旧小区楼房主体改造工程资金来源为——政府投资100%。

  城市是各类要素资源和经济社会活动最集中的地方,老旧小区改造是新型城镇化建设、增进民生福祉的重要抓手。近年来,调动社会资本参与老旧小区改造的呼声高涨。那么,老旧小区改造中,我区社会资本参与情况怎么样?堵点难点在哪儿?如何破题前行,引导社会力量积极参与老旧小区改造,盘活小区闲散资源?记者展开了深入调查。

  政府主导,改造资金财政依赖度高

  自治区住建厅统计显示:自2019年党中央、国务院部署城镇老旧小区改造这一惠民生、扩内需重大举措以来,内蒙古累计改造老旧小区5108个、67.76万户,涉及建筑面积5911万平方米,惠及人口近190多万,累计完成投资148亿元,先后提供了近10万个就业岗位。

  “目前,老旧小区改造资金来源中,中央补助资金占比52%,自治区财政补助资金占比7.4%,地方专项债占比12%,电力、通信、燃气等管线单位投资占比7.4%,居民自筹占比1%左右(主要包括居民更换窗户、户内管网改造),其余为地方自筹。社会资金占比较少。”自治区住建厅有关负责人告诉记者。

  据了解,老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类。其中,基础类主要包括小区内部及与小区直接相关的供水、排水、供电、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线路规整(入地)和建筑物公共部位维修等。完善类主要包括拆除违章建筑、物业用房、充电设施、居民活动室、健身器材、绿化美化等。提升类主要包括社区、卫生、教育等公共服务设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

  “各盟市、旗县(市、区)在实际改造中,依据《内蒙古自治区城镇老旧小区改造技术导则》的有关要求,按照基础类应改尽改、■下转第4版  ■上接第1版  完善类能改多改、提升类积极推进的原则,因地制宜确定改造内容清单。由于各地财力等各种因素所限,目前基础类改造实现全覆盖,完善类改造在逐渐推开,提升类改造在试点推进。”自治区住建厅有关负责人告诉记者。

  社会资本对接续、高效、高质推进老旧小区改造具有重要作用。但记者在调查中了解到,受现行规范制约、老旧小区增益空间有限、缺乏配套金融工具等影响,社会资本参与老旧小区改造仍存在“不愿投、不敢投、投不起”等突出问题。

  “目前吸引社会投资方面,主要包括供电、通信等运营单位出资,对水气热管网等老旧小区基础设施实施升级改造。去年全市老旧小区改造投资的18亿元中,有1亿元来自电力、通信等运营商的支持。”呼和浩特市住建局有关负责人告诉记者。

  内蒙古自治区宏观经济研究中心社会发展研究处处长曹永萍指出,老旧小区在改造过程中存在:改造资金的财政依赖度高,社会资本进入积极性低,尚未建立多元化融资机制,不少地方改造资金主要靠财政补贴;缺乏改造后持续的维护资金、居民议事规则及后续管理机制等。

  据了解,在其他一些省区,社会力量参与老旧小区改造的积极性同样不高,这种现象已成为多地共性。

  试点引路,高质量打造“完整居住社区”范本

  住建部2020年就明确要求,在城镇老旧小区改造中,要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。

  我区在推进老旧小区改造过程中,也在积极推动社会力量参与城镇老旧小区改造,并取得了一些成绩。

  包头市友谊十九改造项目中,吸引中铁十局康养公司投资6000万在锅炉房院内新建4层5600平方米“满庭萱颐养中心”,设置128张居住床位,提供全天候养老服务。

  鄂尔多斯市准格尔旗蓝天街道办创新实施“共建实践金”项目,协调包联单位和驻地企事业单位为社区基础设施的新建、改建、扩建和维护、改造、提升出力,在铁北社区、乌兰小区建设了幸福安康里口袋广场等,为居民提供了休闲娱乐的好去处,从根本上提升了小区的宜居档次。

  结合完整居住社区补短板和绿色社区创建行动,我区已累计实施47个城镇老旧小区改造完善提升类示范项目,其中7个项目列入住房和城乡建设部联系点清单项目(全国推广经验)。示范项目统筹考虑社区活动、养老托幼、文化卫生等各类便民服务、公共服务内容,进一步补齐社区服务设施短板,高起点、高标准、高质量打造“完整居住社区”范本,构建居民15分钟生活圈。

  2021年以来,我区在老旧小区改造中共吸引社会投资建成2648个充电桩、新增智能快递柜295个。

  堵点透视,呼吁建立多方共担资金筹集机制

  社会资本参与老旧小区改造由典型引路到全面开花目前还有点儿难。那么,堵点、难点在哪里?

  “投资回报周期长、回报率低、收益少,使得企业不愿意参与老旧小区改造项目。目前有限的社会投资主要集中在有经营收益的项目中,比如快递柜、养老中心等。”自治区住建厅有关负责人指出。

  “虽然我市在推动实施老旧小区改造中取得了一定成效,但与国家老旧小区改造试点城市要求相比仍然存在差距。主要表现在:旗县区积极性和主动性仍然不够高,核心原因是地方财政财力不足,导致施工进度等工作滞后。争取社会资本、金融机构参与的渠道不通畅、政策偏紧,基础类老旧小区改造项目,基本属于无收益、投资大、刚性需求类项目。受防范化解政府债务政策限制,金融机构贷款难度较大,筹资渠道单一。”呼和浩特市住建局有关负责人指出。

  针对老旧小区改造实施过程中存在的资金投入、物业管理等长效机制建立等问题,在今年全国两会上,全国政协委员、北京首都开发控股(集团)有限公司总经理李岩建议,引入社会资本、盘活存量资源,构建科学完善的社区民生经济微循环体系。

  “在多渠道筹措资金方面,通过盘活存量资源,挖掘服务收益潜力以及通过相应财税优惠,建立多方共担的资金筹集机制,确保老旧小区改造工作顺利进行。”曹永萍建议,盘活老旧小区闲置地块,通过调增容积率、改变用途等,吸引社会力量投资。通过PPP模式,由民企、国企成立合资公司作为实施运营主体,实行一体化改造运营。新建改建养老、托育、医疗等公共服务设施,通过挖掘小区及周边存量资源,引导产权所有者让渡周边国有资产收益及小区公共收益,包括停车位、充电桩、农贸市场等,实现回收投资。

  未来可期,探索老旧小区改造全生命周期建管一体化机制

  放眼全国,广州正在以“绣花”功夫推进老旧小区改造。今年5月17日,广州出台引入社会资本参与城镇老旧小区改造全流程办法,让老旧小区改造市场化有章可循,助力实现老旧小区改造全生命周期建管一体化,提升老旧小区改造、运营和服务水平。

  为规范资金使用管理,提高城镇老旧小区整治改造资金使用效率,2020年,呼和浩特市出台了《呼和浩特市城镇老旧小区改造资金管理办法》。今年,按照国家的导向性意见,呼和浩特市住建局牵头重新修订了相关政策,从改造内容、改造标准、认定标准、资金补助、各类手续办理、中央资金申请、居民出资、社会资本支持、施工组织、存量资源盘活等方面都做出了明确规定,充分发挥政策先行和政策保障的作用。

  “今年,我们正在积极引导商业银行加大产品和服务创新力度,在风险可控、商业可持续前提下,依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。”呼和浩特市住建局相关负责人介绍。

  自治区层面,也在想方设法引导社会资本参与老旧小区改造,本着谁投资、谁受益的原则,将这项民生工程办好、办实。“下一步,我们要吸引社会力量通过广告投放、建设充电设施、投放智能快递箱等方式参与改造,鼓励城镇老旧小区改造项目由提供‘投融资+设计+改造+运营+物业’全过程一体化系统服务的运营主体参与实施。探索改造项目通过银行贷款、企业债券等方式筹集资金。”自治区住建厅有关负责人说。

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