新冠肺炎疫情发生以来，由于疫情防控工作的需要，此前的一段时间餐饮行业不得不关门停业。一面各地政府出台文件，号召做“中国好房东”，减租免租；另一面，房东因各种原因无法满足承租人的减租、免租、退租要求。店家、房东各有难处，难成共识。

　　呼和浩特店主毕龙最近正在为餐厅的经营发愁，他年前准备了几万元的原材料，原本想趁着假期赚一笔，可突如其来的新冠肺炎疫情打乱了他的计划，这2个月不仅没赚到钱还要照常给工人开工资。“年前备的货不耐储存的都扔了，我家所有收入来源就靠这个小店，经济压力很大，马上要还贷款，只支出没有收入，小店难以为继，能不能在房租上减免点呢？”毕龙说。

　　记者采访中发现，跟毕龙有相似困扰的商家不在少数，可对房东而言，他们也有各种不能减免房租的理由。有的房东唯一的收入来源就是房租，如果为租客们减免房租，房东自己的生活会受到影响。还有房东认为，自己平时节衣缩食，不敢旅游享受，好不容易买了房，他们也需要还贷款，租客们没有承担这些压力，就没有理由要求房东帮他们分担疫情带来的影响，房租应该按合同约定的执行。不过也有一部分房东与租客都表示愿意彼此协商，共渡难关。

　　那么，这些客观因素能否成为减免房租的理由呢？内蒙古兴合律师事务所王玉兰律师认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。房东和租户可适用公平原则来平衡双方权益。除政府有针对此次疫情的房租减免政策外，可以协商为主。

　　如果存在房屋被封锁、承租人被异地隔离等影响居住功能的情况，可通过协商减免或延长租期；如果房屋受到疫情影响较小，可正常居住，仅是房屋便利程度或经营用房相应收入受到影响的，可通过双方协商少量减免。

　　对于房租减免问题，应当区分是民事租赁还是商事租赁，以及租赁物是否因疫情而无法实际使用等不同情形，然后作出相应的处理。以商事租赁为例，房租是否可以减免取决于疫情对租赁合同的履行所产生的影响。如果是疫情导致租赁物无法实际使用，此时出租人便无法再履行向承租人提供租赁物的义务。但如果认定疫情属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，出租人无需承担违反租赁合同的损害赔偿责任。此时承租人也可以根据合同法第九十四条第一款的规定，主张因为不可抗力导致合同目的不能实现，从而解除合同，以实现房租的减免。这样的主张一般会得到司法机关支持。

　　如果租赁物并非无法实际使用，由于此时出租人已经向承租人履行了提供租赁物的义务，按照租赁合同，承租人的房租支付义务一般不能被减免。但是如果由于疫情导致客流减少，承租人营业收入产生重大减损的，承租人再按照原租赁合同的约定支付房租可能会产生重大不公平，此时如果承租人请求减免房租，司法机关应该根据情事变更原则酌情调整房租。